Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza, co musisz wiedzieć

Stan prawny: wrzesień 2026 r.

Wynajmujesz mieszkanie turystom na kilka dni i zastanawiasz się, czy musisz założyć firmę? To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez osoby rozpoczynające najem krótkoterminowy. Odpowiedź nie jest jednak tak prosta, jak mogłoby się wydawać.

Nie istnieje przepis, zgodnie z którym drugie mieszkanie, dziesiąta rezerwacja albo przekroczenie konkretnej kwoty przychodu automatycznie oznaczają obowiązek założenia działalności gospodarczej. Nie można też przyjąć, że każdy wynajem krótkoterminowy przez Airbnb lub Booking.com jest działalnością gospodarczą.

Znaczenie ma przede wszystkim rzeczywisty sposób prowadzenia najmu.

Co więcej, trzeba rozróżnić kilka różnych zagadnień. Czym innym jest działalność gospodarcza w rozumieniu Prawa przedsiębiorców, czym innym kwalifikacja przychodu w PIT, a jeszcze inaczej działalność gospodarcza definiowana jest na potrzeby VAT.

Dlatego właściciel mieszkania może w określonej sytuacji rozliczać przychody jako najem prywatny, a jednocześnie podlegać niektórym obowiązkom wynikającym z VAT lub przepisów dotyczących usług noclegowych.

Czy najem krótkoterminowy musi być działalnością gospodarczą?

Jeszcze nie zawsze. Prawo przedsiębiorców definiuje działalność gospodarczą jako zorganizowaną działalność zarobkową wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły. Te cztery elementy mają duże znaczenie przy ocenie konkretnego przypadku.

Oznacza to, że działalność powinna mieć charakter zarobkowy, być odpowiednio zorganizowana, wykonywana samodzielnie oraz posiadać element ciągłości.

Nie oznacza to jednak, że każda osoba, która regularnie wynajmuje mieszkanie, automatycznie musi zarejestrować przedsiębiorstwo. W przypadku najmu krótkoterminowego sytuację dodatkowo komplikuje orzecznictwo dotyczące podatku dochodowego. Sądy wskazują bowiem, że osiąganie pożytków z własnego majątku nie powinno być automatycznie utożsamiane z działalnością gospodarczą.

Ważne jest więc ustalenie, czy właściciel przede wszystkim zarządza swoim prywatnym majątkiem, czy stworzył profesjonalnie funkcjonujący biznes związany ze świadczeniem usług zakwaterowania.

Nie ma limitu mieszkań na najem krótkoterminowy, od którego trzeba założyć działalność

To jedna z najważniejszych informacji.

W polskich przepisach nie znajdziemy zasady mówiącej, że:

• jedno mieszkanie można wynajmować prywatnie, ale dwa lub trzy wymagają firmy,
• po przekroczeniu określonej liczby rezerwacji trzeba zarejestrować działalność,
• korzystanie z Booking.com lub Airbnb automatycznie oznacza działalność gospodarczą,
• przekroczenie 100 000 zł przychodu automatycznie powoduje konieczność założenia firmy,
• zatrudnienie firmy sprzątającej samo w sobie przesądza o prowadzeniu przedsiębiorstwa.

Każdy przypadek powinien być oceniany indywidualnie. Liczba mieszkań, liczba rezerwacji i wysokość przychodów mogą być argumentami wskazującymi na skalę działalności, ale żaden z tych elementów samodzielnie nie tworzy ustawowego progu, po którego przekroczeniu najem staje się firmą.

Kiedy wynajem krótkoterminowy może pozostać najmem prywatnym?

W 2026 roku pojawiły się kolejne interpretacje podatkowe potwierdzające, że najem krótkoterminowy może być rozliczany jako najem prywatny.

Przykładem jest interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 maja 2026 r. Dotyczyła osoby posiadającej dom, w którym wyodrębniono dwa pomieszczenia przeznaczone do sezonowego zakwaterowania turystycznego. Najem miał odbywać się od kwietnia do końca września, między innymi w weekendy, podczas wakacji oraz lokalnych wydarzeń.

Właścicielka miała samodzielnie wykonywać czynności takie jak sprzątanie czy wydawanie kluczy. Nie zatrudniała pracowników, nie oferowała wyżywienia, sprzątania podczas pobytu ani bieżącej wymiany pościeli i ręczników.

Rezerwacje miały być pozyskiwane przez portale internetowe.

KIS zaakceptował w przedstawionych okolicznościach stanowisko dotyczące rozliczania takiego najmu jako najmu prywatnego.

Podobne stanowisko pojawia się w innych interpretacjach z 2026 roku. Organ podatkowy zaakceptował między innymi kwalifikację jako najmu prywatnego sytuacji, w której jedno mieszkanie wynajmowane było krótkoterminowo jedynie przez około dwa miesiące w roku, bez pracowników i dodatkowych usług hotelowych.

Nie oznacza to, że każdy właściciel działający w podobny sposób może bez dodatkowej analizy powołać się na taką interpretację. Interpretacje indywidualne chronią przede wszystkim podatników, którzy o nie wystąpili, i dotyczą dokładnie opisanego przez nich stanu faktycznego.

Booking i Airbnb nie oznaczają automatycznie prowadzenia firmy

Częstym błędem jest przekonanie, że samo umieszczenie mieszkania na popularnej platformie rezerwacyjnej powoduje konieczność rejestracji firmy.

Takiego przepisu nie ma.

Platforma jest przede wszystkim sposobem dotarcia do klientów oraz obsługi rezerwacji. W aktualnych interpretacjach podatkowych najem prowadzony przez portale internetowe był akceptowany jako najem prywatny, jeżeli pozostałe okoliczności wskazywały na niewielką, sezonową lub nieprofesjonalną skalę działalności.

Oczywiście zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja przedsiębiorcy zarządzającego kilkunastoma apartamentami, korzystającego z profesjonalnego systemu rezerwacyjnego, zatrudniającego obsługę i aktywnie rozwijającego markę noclegową.

Nie portal jest więc decydujący, lecz całokształt działalności.

Kiedy wynajem zaczyna przypominać działalność gospodarczą?

Im bardziej sposób prowadzenia najmu krótkoterminowego przypomina profesjonalny biznes noclegowy, tym więcej argumentów przemawia za uznaniem go za działalność gospodarczą.

Wyobraźmy sobie właściciela jednego mieszkania, który udostępnia je przez sześć tygodni podczas wakacji. Sam odbiera rezerwacje, sam sprząta lokal między pobytami i poza sezonem korzysta z mieszkania prywatnie.

Teraz porównajmy go z osobą zarządzającą ośmioma apartamentami przez 365 dni w roku. Właściciel korzysta z systemu channel manager, automatycznej polityki cenowej, strony internetowej, płatnej reklamy, profesjonalnych zdjęć, firmy sprzątającej, zewnętrznej pralni i obsługi gości.

W obu przypadkach występuje najem krótkoterminowy, ale charakter ekonomiczny i organizacyjny tych przedsięwzięć jest zupełnie inny. W drugim przypadku znacznie łatwiej wykazać zorganizowanie, ciągłość i profesjonalny charakter prowadzonej aktywności.

Czy trzy mieszkania oznaczają już działalność gospodarczą?

Nie ma takiej automatycznej zasady. Trzy mieszkania mogą oznaczać znacznie większą skalę aktywności niż jeden lokal i w praktyce będą jednym z elementów branych pod uwagę. Sama liczba nieruchomości nie jest jednak ustawowym kryterium przesądzającym o obowiązku rejestracji przedsiębiorstwa.

Podobnie nie istnieje zasada „do dwóch mieszkań najem prywatny, od trzech firma”.

Przy analizie trzeba sprawdzić między innymi, w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane, jak często są wynajmowane, czy działalność ma charakter sezonowy czy całoroczny i czy właściciel stworzył zorganizowaną strukturę służącą świadczeniu usług.

Co na temat najmu mówi NSA?

Bardzo ważnym punktem odniesienia pozostaje uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21.

NSA wskazał w niej, że przychody z najmu są co do zasady zaliczane do źródła przychodów z najmu, chyba że wynajmowane składniki majątku zostały przez podatnika powiązane z wykonywaną działalnością gospodarczą.

W późniejszym orzecznictwie podkreślano również, że samo czerpanie pożytków z majątku prywatnego nie powinno automatycznie oznaczać prowadzenia przedsiębiorstwa.

Ma to duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości.

Nie wystarczy bowiem powiedzieć, że skoro wynajem jest powtarzalny i przynosi pieniądze, to zawsze stanowi działalność gospodarczą. Przecież klasyczny najem mieszkania również jest prowadzony w celu uzyskania przychodu i może trwać przez wiele lat.

Trzeba oceniać rzeczywisty charakter wykonywanych czynności.

Kiedy działalność gospodarcza jest bardziej prawdopodobna?

Ryzyko uznania wynajmu za profesjonalną działalność rośnie przede wszystkim wtedy, gdy właściciel nie ogranicza się już do udostępniania własnej nieruchomości, lecz buduje zorganizowany system świadczenia usług.

Przykładem może być kupowanie kolejnych lokali wyłącznie w celu prowadzenia biznesu noclegowego, stałe zarządzanie wieloma apartamentami, zatrudnianie pracowników, tworzenie własnej marki, prowadzenie recepcji albo kompleksowej obsługi gości.

Znaczenie może mieć także szeroki zakres usług dodatkowych.

Sprzątnięcie mieszkania po wyjeździe gościa nie powoduje jeszcze automatycznie, że powstaje hotel. Jest to naturalna czynność związana z przygotowaniem nieruchomości dla kolejnej osoby.

Inaczej może być natomiast oceniany model, w którym klient otrzymuje codzienne sprzątanie, regularną wymianę ręczników, śniadania, transport, recepcję czy inne usługi charakterystyczne dla profesjonalnego zakwaterowania.

Najem prywatny a podatek dochodowy

Jeżeli przychody są kwalifikowane jako najem prywatny, w 2026 roku podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Ważne jest słowo „przychodu”.

W ryczałcie zasadniczo nie oblicza się podatku od dochodu po odjęciu wszystkich kosztów związanych z mieszkaniem. Dlatego wydatki na remont, wyposażenie, prowizje portali czy sprzątanie nie funkcjonują tutaj tak jak klasyczne koszty uzyskania przychodów przy opodatkowaniu dochodu.

Wysokość podatku sama w sobie nie odpowiada też na pytanie, czy trzeba prowadzić firmę.

Przekroczenie 100 000 zł nie powoduje automatycznie powstania działalności gospodarczej. Powoduje natomiast zmianę stawki ryczałtu dla nadwyżki w najmie prywatnym.

Czy limit 240 000 zł oznacza obowiązek założenia firmy?

Kwota 240 000 zł obowiązująca w 2026 roku dotyczy przede wszystkim limitu zwolnienia podmiotowego w VAT, a nie automatycznego obowiązku rejestracji działalności gospodarczej w CEIDG. Limit został od 1 stycznia 2026 r. podniesiony z wcześniejszych 200 000 zł.

To bardzo ważne rozróżnienie.

Można spotkać się z informacją, że po przekroczeniu limitu VAT „trzeba założyć działalność”. To nie jest prawidłowe uproszczenie. VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej. Jest ona autonomiczna względem zasad rejestracji firmy w CEIDG.

Dlatego w praktyce osoba nieprowadząca typowej firmy może mieć określone obowiązki związane z VAT.

Wynajem krótkoterminowy a VAT

Przy wynajmie krótkoterminowym nie należy automatycznie stosować zwolnienia właściwego dla klasycznego wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Usługi krótkotrwałego zakwaterowania mają odmienne zasady podatkowe.

Jednocześnie podatnik może spełniać warunki zwolnienia podmiotowego z VAT, którego limit w 2026 roku wynosi 240 000 zł. Każdą sytuację trzeba jednak ocenić indywidualnie.

Jeszcze innym problemem są prowizje pobierane przez zagraniczne platformy.

KIS wskazywał w 2026 roku na możliwość powstania obowiązków związanych z importem usług w przypadku korzystania z zagranicznej platformy internetowej. Może to mieć znaczenie nawet wtedy, gdy wynajmujący korzysta ze zwolnienia z VAT. Dlatego „nie mam firmy” nie zawsze oznacza „nie mam żadnych obowiązków w VAT”.

Działalność nierejestrowana a wynajem krótkoterminowy

Warto pamiętać również o działalności nierejestrowanej.

Prawo pozwala w określonych przypadkach wykonywać drobną działalność bez wpisu do CEIDG. Od 2026 roku limit ustalany jest kwartalnie. Dla 2026 roku wynosi 10 813,50 zł przychodu na kwartał, przy spełnieniu również pozostałych ustawowych warunków.

Nie należy jednak automatycznie traktować działalności nierejestrowanej jako sposobu na rozwiązanie wszystkich problemów związanych z wynajmem krótkoterminowym.

W przypadku zakwaterowania mogą pojawić się odrębne przepisy branżowe, podatkowe i ewidencyjne. Najpierw trzeba więc prawidłowo ustalić charakter wykonywanych czynności.

Najem krótkoterminowy a usługi hotelarskie

To kolejny obszar, który trzeba oddzielić od samego pytania o CEIDG.

Obowiązujące regulacje przewidują ewidencję innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Obecne procedury dotyczą między innymi przedsiębiorców lub rolników świadczących takie usługi w obiektach niebędących skategoryzowanymi obiektami hotelarskimi. Ewidencję prowadzi właściwy wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Jednocześnie właśnie ten obszar prawa jest w 2026 roku intensywnie przebudowywany.

Dlatego szczególnie ważne jest sprawdzanie aktualnego stanu przepisów przed rozpoczęciem działalności.

Nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego w 2026 roku

Od 20 maja 2026 roku stosowane jest unijne rozporządzenie 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami krótkoterminowego najmu lokali oferowanymi przez platformy internetowe.

Równocześnie w Polsce trwają prace nad dużą nowelizacją przepisów dotyczących usług hotelarskich.

Rząd przyjął projekt w lipcu 2026 roku. Zakłada on między innymi objęcie regulacjami najmu krótkoterminowego oraz utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON.

2 września 2026 roku odbyło się pierwsze czytanie projektu w Sejmie. Tego samego dnia wpłynęła również autopoprawka.

Oznacza to, że na dzień przygotowania tego artykułu są to nadal przepisy znajdujące się w procesie legislacyjnym. Nie należy przedstawiać wszystkich projektowanych rozwiązań jako już obowiązującego prawa.

To szczególnie istotne w artykułach publikowanych w internecie, ponieważ przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego mogą w najbliższym czasie znacząco się zmienić.

Przykłady: jedno mieszkanie lub osiem apartamentów

Właściciel ma mieszkanie nad morzem. Sam korzysta z niego poza sezonem, natomiast w lipcu i sierpniu udostępnia je turystom.

Ogłoszenie znajduje się na platformie rezerwacyjnej. Właściciel sam odpowiada na wiadomości, przekazuje instrukcję odbioru kluczy i sprząta lokal pomiędzy pobytami. Nie zatrudnia pracowników, nie prowadzi recepcji, nie oferuje śniadań ani dodatkowych usług.

Taka sytuacja może przemawiać za kwalifikacją uzyskiwanych przychodów jako najmu prywatnego. Podobne modele były w 2026 roku akceptowane w interpretacjach KIS.

Druga osoba posiada osiem apartamentów przeznaczonych wyłącznie dla turystów. Rezerwacje przyjmowane są przez cały rok. Właściciel prowadzi własną markę, stronę internetową i reklamy. Korzysta z profesjonalnego systemu zarządzania apartamentami. Sprzątaniem zajmują się pracownicy lub stała firma zewnętrzna, a goście mają zapewnioną bieżącą obsługę.

Taki model ma znacznie więcej cech zorganizowanej i ciągłej działalności zarobkowej. Próba automatycznego traktowania tak rozbudowanego przedsięwzięcia jako okazjonalnego najmu prywatnego wymagałaby znacznie ostrożniejszej analizy.

Jak ustalić, czy musisz założyć firmę?

Najpierw odpowiedz sobie na pytanie, czym w praktyce jest Twój wynajem krótkoterminowy.

Jeśli okresowo udostępniasz własne mieszkanie, nie budujesz rozbudowanej struktury biznesowej, nie świadczysz dodatkowych usług i najem pozostaje przede wszystkim sposobem zarządzania prywatnym majątkiem, istnieją argumenty przemawiające za najmem prywatnym.

Jeżeli natomiast kupujesz nieruchomości w celu stworzenia biznesu noclegowego, obsługujesz wiele obiektów, inwestujesz w markę, zatrudniasz personel, prowadzisz profesjonalną sprzedaż i stale rozwijasz działalność, sytuacja jest zupełnie inna.

Przy większej skali warto uzyskać indywidualną ocenę księgowego lub doradcy podatkowego. Jeżeli kwalifikacja podatkowa budzi wątpliwości, można również wystąpić o interpretację indywidualną KIS.

Jest to znacznie bezpieczniejsze niż opieranie decyzji na prostych internetowych zasadach typu „jedno mieszkanie bez firmy, dwa mieszkania firma”.

Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza: podsumowanie

Podsumowując, wynajem krótkoterminowy może być zarówno formą zarządzania prywatnym majątkiem, jak i działalnością gospodarczą. Wszystko zależy od skali, częstotliwości, sposobu organizacji oraz zakresu usług oferowanych gościom. Nie ma jednego ustawowego progu, po którego przekroczeniu automatycznie trzeba założyć firmę, dlatego każdy przypadek warto oceniać indywidualnie. Warto też pamiętać, że przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego są obecnie na etapie zmian, a właściciele muszą śledzić nowe obowiązki podatkowe, ewidencyjne i formalne. 

Jeśli nie chcesz samodzielnie zajmować się rezerwacjami, rozliczeniami, obsługą gości i dostosowywaniem się do kolejnych zmian w prawie, dobrym rozwiązaniem może być oddanie apartamentu pod profesjonalne zarządzanie. Dzięki temu możesz ograniczyć liczbę obowiązków po swojej stronie i mieć większą pewność, że lokal jest prowadzony zgodnie z aktualnymi wymaganiami.

Chcesz mieć czysty zysk i spokój? Oddaj apartament w dobre ręce.

Wypełnij formularz i porównaj bezpłatnie zweryfikowane firmy zarządzające najmem krótkoterminowym.

Przeczytaj też: Najczęstsze błędy właścicieli mieszkań przy samodzielnym wynajmie krótkoterminowym?

Poproszę o bezpłatną rekomendację

Porównaj oferty

Zobacz nasz Fanpage