Najem krótkoterminowy nowe przepisy – jakie obowiązki BHP ma właściciel w 2026 roku?

Bezpieczeństwo w apartamencie na wynajem krótkoterminowy to nie tylko kwestia komfortu gości. Właściciel udostępniający lokal na krótkie pobyty powinien zadbać o ochronę przeciwpożarową, sprawność instalacji, wentylację, bezpieczne wyposażenie oraz możliwość szybkiej ewakuacji. W 2026 roku temat stał się szczególnie ważny ze względu na nowe wymagania dotyczące czujek dymu.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość na krótki termin sprawdź poniżej listę rzeczy, które warto sprawdzić, aby zapewnić Gościom bezpieczny wypoczynek.

Najem krótkoterminowy – nowe przepisy. Od czego zacząć kontrolę BHP?

Właściciel powinien spojrzeć na lokal oczami osoby, która pojawia się w nim pierwszy raz. Gość nie wie, gdzie znajduje się wyłącznik prądu, zawór gazu, wyjście z budynku ani jak działa ogrzewanie. Nie zna też nietypowych progów, schodów czy innych miejsc mogących stwarzać zagrożenie.

Jednocześnie ustawa o usługach hotelarskich przewiduje, że inne obiekty, w których świadczone są usługi hotelarskie, muszą spełniać minimalne wymagania dotyczące wyposażenia, a także wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i inne określone odrębnymi przepisami.

W praktyce kontrolę bezpieczeństwa warto podzielić na kilka obszarów: ochronę przeciwpożarową, instalacje, wentylację, ewakuację, stan wyposażenia oraz bezpieczeństwo osób wykonujących pracę w obiekcie.

Czujnik dymu jest już obowiązkowy

To obecnie jeden z najważniejszych obowiązków dotyczących bezpieczeństwa obiektu na najem krótkoterminowy. Nowe przepisy w tym zakresie zostały wprowadzone 30 czerwca 2026 roku.

Pomieszczenie mieszkalne lub jednostka mieszkalna, w której świadczone są usługi hotelarskie, musi być wyposażona w co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu spełniającą wymagania odpowiedniej Polskiej Normy.

Co zrobić w praktyce?

Czujka powinna być:

• zamontowana w miejscu wskazanym przez producenta,
• sprawna,
• regularnie testowana,
• wyposażona w działające źródło zasilania,
• wymieniona po upływie okresu eksploatacji określonego przez producenta.

Dobrym rozwiązaniem organizacyjnym jest wpisanie kontroli czujki do checklisty wykonywanej przy sprzątaniu apartamentu, np. raz w miesiącu oraz po każdej dłuższej przerwie w wynajmie.

Źródło prawne: § 28a rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków oraz rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r.

Sprawdź, czy potrzebna jest również czujka tlenku węgla

Czujka dymu i czujka czadu to dwa różne urządzenia. Jedno nie zastępuje drugiego.

Jeżeli w pomieszczeniu odbywa się spalanie paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, przepisy mogą wymagać zamontowania co najmniej jednej autonomicznej czujki tlenku węgla.

Dotyczy to przykładowo niektórych pomieszczeń wyposażonych w piec, kocioł, kominek lub inne urządzenie wykorzystujące proces spalania.

Przepisy przewidują wyjątek m.in. dla urządzeń z zamkniętą komorą spalania oraz gazowych urządzeń służących do przygotowywania posiłków. Oznacza to, że zwykła kuchenka gazowa nie powoduje automatycznie powstania obowiązku montażu czujki CO na podstawie tego przepisu.

Co sprawdzić?

Jeżeli w obiekcie znajduje się:

• kominek,
• piec gazowy,
• piec na drewno lub pellet,
• kocioł,
• ogrzewacz wody wykorzystujący spalanie paliwa,

warto zweryfikować dokładny typ urządzenia oraz sposób odprowadzania spalin.

Państwowa Straż Pożarna wskazuje również na konieczność dbania o wentylację, przewody kominowe oraz instalację gazową.

Źródło: § 28a ust. 3–4 rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków.

Kiedy potrzebny jest czujnik tlenku węgla?

Jeśli chodzi o najem krótkoterminowy, nowe przepisy obejmują również autonomiczne czujki tlenku węgla, ale obowiązek ten nie dotyczy automatycznie każdego apartamentu.

Zgodnie z § 28a przepisów przeciwpożarowych czujka tlenku węgla jest wymagana w pomieszczeniu, w którym odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, znajdującym się w lokalu mieszkalnym lub użytkowym przeznaczonym na pobyt ludzi. Przewidziano jednak wyjątki, m.in. dla urządzeń z zamkniętą komorą spalania oraz gazowych urządzeń przeznaczonych do przygotowywania posiłków.

Właściciel powinien więc przeanalizować wyposażenie konkretnego lokalu. Jeżeli w apartamencie znajduje się piec, kominek, kocioł lub inne urządzenie spalające paliwo, nie należy zakładać, że sama czujka dymu rozwiązuje wszystkie kwestie bezpieczeństwa.

Państwowa Straż Pożarna zwraca również uwagę na potrzebę kontroli instalacji gazowej, wentylacji i przewodów kominowych oraz na konieczność pozostawienia drożnych kratek wentylacyjnych.

Wentylacja nie może być zasłonięta

Jednym z częstych błędów w mieszkaniach jest zasłanianie kratek wentylacyjnych, np. ze względu na przeciąg albo wychładzanie pomieszczenia.

W obiekcie na wynajem krótkoterminowy jest to szczególnie niebezpieczne. Gość nie zna instalacji, nie wie, jak działa ogrzewanie i może nie zauważyć pierwszych oznak problemów z wentylacją.

Państwowa Straż Pożarna zaleca pozostawienie kratek wentylacyjnych drożnych i zapewnienie stałego dopływu świeżego powietrza.

Przed przyjęciem gości warto sprawdzić:

• czy kratki nie są zasłonięte meblami lub dekoracjami,
• czy nie zostały zaklejone,
• czy wentylacja działa prawidłowo,
• czy okapy i wentylatory nie zostały podłączone w sposób mogący zakłócać działanie instalacji,
• czy nie pojawiają się oznaki cofania spalin.

Źródło: Komenda Główna Państwowej Straży Pożarnej.

Instalacja gazowa i przewody kominowe wymagają okresowych kontroli

Bezpieczeństwo apartamentu nie może opierać się wyłącznie na tym, że „do tej pory nic się nie stało”.

Prawo budowlane przewiduje okresowe kontrole obiektów budowlanych. Co najmniej raz w roku kontrolowany powinien być m.in. stan:

• instalacji gazowej,
• przewodów dymowych,
• przewodów spalinowych,
• przewodów wentylacyjnych.

Jeżeli lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym, część kontroli może organizować wspólnota, spółdzielnia albo zarządca budynku. Właściciel apartamentu powinien jednak wiedzieć, kiedy przeprowadzono ostatnią kontrolę i czy nie stwierdzono usterek dotyczących jego lokalu.

Dokumenty, które warto przechowywać

Dobrą praktyką jest posiadanie w jednym miejscu:

• protokołów kontroli instalacji gazowej,
• dokumentów dotyczących przewodów kominowych,
• potwierdzeń wykonania zaleconych napraw,
• protokołów serwisowych urządzeń grzewczych.

Źródło prawne: art. 61 i 62 ustawy Prawo budowlane, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r.

Instalacja elektryczna również wymaga uwagi

Przepisy Prawa budowlanego przewidują również kontrolę co najmniej raz na pięć lat obejmującą m.in. badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w określonym ustawą zakresie.

W mieszkaniu wynajmowanym krótkoterminowo warto jednak reagować znacznie wcześniej, jeśli pojawią się objawy usterki.

Nie powinno się udostępniać gościom lokalu, w którym:

• gniazdko wypada ze ściany,
• przewód jest uszkodzony,
• widać odsłonięte żyły przewodów,
• przedłużacz jest nadpalony,
• zabezpieczenia regularnie wyłączają zasilanie,
• sprzęt elektryczny powoduje zwarcia.

Szczególnej uwagi wymagają łazienki, kuchnie oraz miejsca, w których jednocześnie używanych jest wiele urządzeń.

Źródło prawne: art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego.

Co z gaśnicą?

Temat gaśnicy w mieszkaniu na wynajem bywa przedstawiany w internecie zbyt prosto.

Rozporządzenie dotyczące ochrony przeciwpożarowej przewiduje obowiązek wyposażania obiektów w odpowiednie gaśnice i określa zasady doboru ich rodzaju oraz ilości w zależności od klasyfikacji i powierzchni strefy pożarowej.

Nie oznacza to jednak, że można bez analizy przyjąć jedną uniwersalną zasadę typu „każdy apartament musi mieć dokładnie jedną gaśnicę 2 kg”. Zakres wymagań zależy m.in. od charakteru obiektu i jego klasyfikacji pożarowej.

Jeżeli gaśnica znajduje się w apartamencie, powinna być:

• łatwo dostępna,
• widoczna,
• prawidłowo oznaczona, jeżeli wymagają tego warunki obiektu,
• odpowiednia do możliwych rodzajów pożaru,
• utrzymywana w sprawności.

Rozporządzenie wskazuje m.in., że gaśnice umieszcza się w miejscach łatwo dostępnych i widocznych, np. przy wejściach, na korytarzach czy przy wyjściach z pomieszczeń.

W kuchni warto też pamiętać, że pożaru oleju lub tłuszczu nie wolno gasić wodą. Jeżeli właściciel udostępnia dodatkowo koc gaśniczy, dobrze umieścić go w łatwo dostępnym miejscu, a nie bezpośrednio nad kuchenką.

Źródło prawne: § 32–33 rozporządzenia MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków.

Gość musi mieć możliwość bezpiecznego wyjścia

Ustawa o ochronie przeciwpożarowej nakłada na właściciela obowiązek zapewnienia osobom przebywającym w obiekcie bezpieczeństwa oraz możliwości ewakuacji. Właściciel powinien także ustalić sposób postępowania na wypadek pożaru lub innego miejscowego zagrożenia.

W praktyce w apartamencie warto więc sprawdzić:

• czy drzwi wyjściowe można łatwo otworzyć od środka,
• czy droga do drzwi nie jest zastawiona,
• czy na korytarzu nie znajdują się meble, rowery lub inne przedmioty utrudniające wyjście,
• czy gość wie, gdzie znajduje się wyjście,
• czy w obiekcie podano numer alarmowy 112.

W większym domu lub obiekcie z kilkoma pokojami zasady ewakuacji mogą wymagać bardziej szczegółowej analizy.

Źródło: art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej.

Schody, balkony i balustrady trzeba regularnie kontrolować

BHP obiektu to również najprostsze zagrożenia mechaniczne.

Luźna balustrada, pęknięty stopień, śliska płytka albo odpadający uchwyt mogą być równie niebezpieczne jak niesprawna instalacja.

Przed udostępnieniem obiektu warto sprawdzić:

• stabilność balustrad,
• poręcze schodów,
• stan stopni,
• mocowanie barierek balkonowych,
• stan płytek i podłóg,
• progi,
• oświetlenie schodów i korytarzy.

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymywania obiektu w odpowiednim stanie oraz zapewnienia jego bezpiecznego użytkowania.

Łazienka jest jednym z miejsc o największym ryzyku wypadku

W apartamentach często dochodzi do prostych zdarzeń: poślizgnięcia w wannie, na mokrych płytkach lub przy wychodzeniu spod prysznica.

Dlatego warto stosować:

• powierzchnie antypoślizgowe,
• stabilne dywaniki łazienkowe,
• dobrze zamocowane uchwyty,
• sprawne oświetlenie,
• bezpieczne urządzenia elektryczne.

Nie każdy z tych elementów jest osobnym obowiązkiem zapisanym w jednym konkretnym przepisie dotyczącym najmu krótkoterminowego. Są to jednak praktyczne środki ograniczające ryzyko wypadku i pomagające utrzymywać obiekt w stanie bezpiecznym dla użytkowników, zgodnie z ogólnymi obowiązkami właściciela wynikającymi z Prawa budowlanego.

Zabezpiecz meble i wyposażenie

Po każdym sprzątaniu warto sprawdzić nie tylko czystość, ale również stan wyposażenia.

Kontrola powinna obejmować m.in.:

• stabilność łóżek,
• mocowanie półek,
• mocowanie telewizora,
• stan krzeseł,
• ostre lub uszkodzone elementy mebli,
• przewody urządzeń elektrycznych,
• czajnik, ekspres, suszarkę i żelazko,
• uszkodzone szkło,
• luźne klamki i uchwyty.

Właściciel powinien usuwać zauważone zagrożenia przed przyjęciem kolejnego gościa, a nie czekać na następny generalny przegląd techniczny.

Podstawą jest obowiązek utrzymywania obiektu w stanie zapewniającym jego bezpieczne użytkowanie.

Apteczka nie jest tym samym co obowiązek wynikający z BHP pracowników

Warto rozróżnić dwie sytuacje.

Jeżeli apartament jest obsługiwany wyłącznie przez właściciela, nie można automatycznie przenosić na niego wszystkich regulacji BHP odnoszących się do pracodawców.

Mimo to niewielka apteczka dostępna dla gościa jest rozsądnym elementem wyposażenia. Powinna zawierać podstawowe środki do opatrywania drobnych skaleczeń i urazów oraz mieć aktualne, nieprzeterminowane wyposażenie.

Jeżeli natomiast właściciel zatrudnia pracowników, np. osoby sprzątające lub konserwatora, wchodzą dodatkowo obowiązki dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy wynikające z Kodeksu pracy.

BHP osoby sprzątającej apartament

To element często pomijany przy najmie krótkoterminowym.

Osoba sprzątająca jest narażona m.in. na:

• środki chemiczne,
• kontakt z zabrudzeniami biologicznymi,
• skaleczenia,
• poślizgnięcia,
• przeciążenia przy przenoszeniu mebli i materacy,
• upadek podczas mycia wysoko położonych powierzchni.

Jeżeli jest pracownikiem, pracodawca odpowiada za bezpieczeństwo i higienę pracy oraz ma obowiązek organizować pracę w sposób bezpieczny.

Dlatego nie powinno się np. przelewać środków chemicznych do nieopisanych butelek po napojach ani polecać wchodzenia na krzesło w celu umycia wysokiego okna.

Przygotuj prostą instrukcję bezpieczeństwa dla gościa

Gość nie powinien zastanawiać się w sytuacji awaryjnej, co zrobić, dlatego w obiekcie warto umieścić prostą i czytelną instrukcję bezpieczeństwa. Powinna ona zawierać numer alarmowy 112, informację o sposobie postępowania w przypadku pożaru, lokalizację gaśnicy, jeśli znajduje się w obiekcie, oraz wskazanie najkrótszej drogi wyjścia z budynku.

Warto również podać numer kontaktowy do właściciela lub zarządcy, jeżeli taki model obsługi został przyjęty. Jeśli uruchomi się czujka tlenku węgla, gość powinien opuścić pomieszczenie lub budynek i wezwać pomoc. Podobnie w przypadku pożaru należy jak najszybciej opuścić lokal, nie wracać po rzeczy osobiste i skontaktować się ze służbami ratunkowymi.

Takie zalecenia są zgodne z rekomendacjami Państwowej Straży Pożarnej, która wskazuje, że w przypadku alarmu należy opuścić zagrożone miejsce i wezwać pomoc.

Wprowadź checklistę przed każdym pobytem

Najprostszy system BHP w najmie krótkoterminowym to krótka lista kontrolna wykonywana regularnie.

Przed przyjazdem gościa można sprawdzić:

Ochrona przeciwpożarowa

• czujka dymu działa,
• czujka CO działa, jeśli jest wymagana,
• wyjście nie jest zastawione,
• urządzenia grzewcze nie mają widocznych uszkodzeń.

Instalacja elektryczna

• brak uszkodzonych gniazdek,
• brak odsłoniętych przewodów,
• przedłużacze są sprawne,
• sprzęt elektryczny działa prawidłowo.

Łazienka

• brak śliskich lub uszkodzonych powierzchni,
• uchwyty są stabilne,
• nie ma przecieków.

Wyposażenie

• meble są stabilne,
• półki i telewizor są dobrze zamocowane,
• szyby i lustra nie są pęknięte.

Komunikacja

• gość ma dostęp do numeru alarmowego,
• zna sposób opuszczenia obiektu,
• wie, jak skontaktować się z właścicielem.

Taka checklista nie zastępuje obowiązkowych kontroli technicznych, ale pomaga wychwycić usterki pomiędzy przeglądami.

Najem krótkoterminowy – nowe przepisy zwiększają znaczenie bezpieczeństwa

W 2026 roku hasło „najem krótkoterminowy nowe przepisy” pojawia się głównie w kontekście zmian dotyczących rejestracji obiektów i zasad funkcjonowania rynku. Równolegle obowiązują już jednak bardzo konkretne wymagania dotyczące bezpieczeństwa.

Najważniejsza zmiana z punktu widzenia właściciela obiektu to obowiązek stosowania autonomicznych czujek dymu w lokalach, w których świadczone są usługi hotelarskie. Dla wcześniej działających obiektów termin dostosowania upłynął 30 czerwca 2026 r.

Jednocześnie projekt szerszej reformy najmu krótkoterminowego nadal przechodzi przez proces legislacyjny. Projekt zakłada m.in. powiązanie pojęcia usługi hotelarskiej z najmem krótkoterminowym oraz utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Na 30 września 2026 r. nie należy jednak przedstawiać wszystkich tych rozwiązań jako obowiązującego już prawa.Najem krótkoterminowy i nowe przepisy: BHP w skrócie

Jeśli prowadzisz najem krótkoterminowy, nowe przepisy i bezpieczeństwo warto potraktować jako stały proces, a nie jednorazowe przygotowanie lokalu.

Najważniejsze rzeczy do sprawdzenia to:

• prawidłowo zamontowana czujka dymu,
• czujka tlenku węgla tam, gdzie wymagają jej przepisy,
• drożna wentylacja,
• aktualne wymagane kontrole instalacji i przewodów kominowych,
• sprawna instalacja elektryczna,
• bezpieczne wyjście z obiektu,
• stabilne schody, balustrady i wyposażenie,
• brak uszkodzonych urządzeń udostępnianych gościom,
• systematyczna kontrola stanu lokalu.

Najem krótkoterminowy nowe przepisy to więc nie tylko temat ewidencji, platform rezerwacyjnych czy planowanej reformy rynku. Dla właściciela równie ważne są obowiązki, które bezpośrednio wpływają na zdrowie i życie osób przebywających w lokalu. W 2026 roku szczególne znaczenie ma obowiązek stosowania czujek dymu w obiektach świadczących usługi hotelarskie.

Najbezpieczniejszy model zarządzania obiektem jest prosty: obowiązkowe przeglądy wykonuj w terminach wynikających z przepisów, a pomiędzy nimi przeprowadzaj własną kontrolę lokalu po kolejnych pobytach. Dzięki temu uszkodzone gniazdko, poluzowana poręcz czy niesprawna czujka nie będą czekały na następny formalny przegląd.

Chcesz mieć czysty zysk i spokój? Oddaj apartament w dobre ręce.

Wypełnij formularz i porównaj bezpłatnie zweryfikowane firmy zarządzające najmem krótkoterminowym.

Źródła

1. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich – art. 35 wymaga spełnienia przez obiekty m.in. wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych.
2. Rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r., Dz.U. 2024 poz. 1716 – przepisy dotyczące autonomicznych czujek dymu i tlenku węgla.
3. Komenda Główna Państwowej Straży Pożarnej – informacje o obowiązku montowania czujek od 30 czerwca 2026 r. w obiektach świadczących usługi hotelarskie.
4. Ustawa Prawo budowlane, tekst jednolity z 2026 r. – art. 61–62 dotyczące utrzymania i okresowych kontroli obiektów.
5. Ustawa o ochronie przeciwpożarowej – obowiązki właściciela związane m.in. z urządzeniami przeciwpożarowymi, ewakuacją i postępowaniem na wypadek pożaru.
6. Rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków – m.in. wymagania dotyczące gaśnic.

Stan prawny: 30 września 2026 r.

Artykuł ma charakter informacyjny. Dokładne wymagania przeciwpożarowe i techniczne mogą zależeć od rodzaju obiektu, budynku, instalacji oraz jego kwalifikacji pożarowej.

Przeczytaj też: Najczęstsze błędy właścicieli mieszkań przy samodzielnym wynajmie krótkoterminowym?

Poproszę o bezpłatną rekomendację

Porównaj oferty

Zobacz nasz Fanpage