Ustawa o najmie krótkoterminowym 2026. Co już wiadomo o nowych przepisach i kiedy wejdą w życie?

Ustawa o najmie krótkoterminowym wprowadzi istotne zmiany dla właścicieli mieszkań i apartamentów udostępnianych turystom. Nowe regulacje mają uporządkować rynek usług noclegowych, wprowadzić obowiązkową identyfikację obiektów, zwiększyć bezpieczeństwo gości oraz przyznać samorządom i wspólnotom mieszkaniowym większy wpływ na działalność prowadzoną w budynkach mieszkalnych. Prace legislacyjne wyraźnie przyspieszyły w październiku 2026 roku.

Projekt przeszedł kolejne etapy sejmowe, a 8 października odbyło się głosowanie nad całością proponowanych przepisów. Co już wiadomo o nowych zasadach wynajmu mieszkań na doby, jakie obowiązki czekają właścicieli nieruchomości i od kiedy zmiany mają być stosowane?

Ustawa o najmie krótkoterminowym. Najnowsze informacje z października 2026 roku

Prace nad uregulowaniem najmu krótkoterminowego w Polsce rozpoczęły się wcześniej, jednak w ostatnich miesiącach nabrały zdecydowanie większego tempa. Rządowy projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz niektórych innych ustaw został skierowany do Sejmu w lipcu 2026 roku i otrzymał numer druku 2865.

We wrześniu Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę, której celem było zwiększenie uprawnień mieszkańców, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Następnie projekt był analizowany przez komisje sejmowe, które zajmowały się szczegółowymi rozwiązaniami dotyczącymi rejestracji obiektów, kontroli i możliwości ograniczania działalności noclegowej.

Najważniejsze wydarzenia ostatnich siedmiu dni miały miejsce 6 i 8 października 2026 roku. 6 października Sejm przeprowadził drugie czytanie projektu, podczas którego przedstawiono stanowiska klubów parlamentarnych i zgłoszono kolejne poprawki.

Projekt skierowano ponownie do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Tego samego dnia przygotowano dodatkowe sprawozdanie komisji oznaczone drukiem 3119-A. Z kolei 8 października, podczas 66. posiedzenia Sejmu, głosowano nad poprawkami i całością projektu. Odnotowuje to oficjalny wykaz głosowań sejmowych.

Ostateczne brzmienie ustawa o najmie krótkoterminowym znajdzie się w dokumentach kończących proces legislacyjny. Przed tym, po drodze jeszcze jest Senat i podpis prezydenta.

Czym jest najem krótkoterminowy według projektowanych przepisów?

Jednym z podstawowych założeń nowych regulacji jest jednoznaczne określenie, czym jest najem krótkoterminowy. Zgodnie z rządowym projektem za usługę hotelarską ma być uznawane krótkotrwałe udostępnianie miejsc noclegowych przez okres nieprzekraczający 30 dni.

W praktyce oznacza to objęcie nowymi rozwiązaniami mieszkań i apartamentów wynajmowanych turystom na weekendy, kilkudniowe pobyty czy wakacyjne wyjazdy. Ma to znaczenie szczególnie dla właścicieli nieruchomości korzystających z platform rezerwacyjnych, takich jak Airbnb czy Booking.com.

Celem doprecyzowania definicji jest uporządkowanie działalności noclegowej oraz ograniczenie sytuacji, w których podobne usługi podlegają różnym zasadom administracyjnym. Ministerstwo Sportu i Turystyki wskazuje, że nowe rozwiązania mają zwiększyć przejrzystość rynku, zapewnić bardziej wyrównane warunki konkurencji i ułatwić kontrolowanie obiektów oferowanych turystom.

Nie oznacza to jednak, że każda umowa najmu mieszkania na okres do 30 dni automatycznie będzie usługą hotelarską. Znaczenie będą miały charakter i okoliczności rzeczywiście świadczonej usługi.

Obowiązkowa rejestracja mieszkań i centralny wykaz obiektów noclegowych

Istotną zmianą, która przewiduje ustawa o najmie krótkoterminowym to utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON. System ma gromadzić informacje o obiektach wykorzystywanych do świadczenia usług noclegowych i umożliwiać ich identyfikację.

Właściciele oraz przedsiębiorcy prowadzący działalność w tym zakresie będą zobowiązani do spełnienia odpowiednich wymogów ewidencyjnych. Projekt zakłada również wykorzystywanie indywidualnych numerów identyfikacyjnych obiektów, które mają być umieszczane w ofertach publikowanych na platformach internetowych.

Nowe rozwiązanie ma ułatwić administracji weryfikowanie legalności działalności, a turystom sprawdzanie podstawowych informacji o wynajmowanych nieruchomościach. Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność większej dbałości o formalności oraz zgodność publikowanych ofert z danymi znajdującymi się w odpowiednich rejestrach.

Szczególnie ważne będzie ustalenie, jakie zasady przejściowe obejmą nieruchomości już funkcjonujące na rynku. Sam fakt, że apartament jest obecnie wynajmowany i posiada historię rezerwacji, nie będzie wystarczającym potwierdzeniem spełnienia wszystkich przyszłych wymagań.

Jakie nowe obowiązki będą mieli właściciele mieszkań na doby?

Ustawa o najmie krótkoterminowym ma również uporządkować kwestie związane z bezpieczeństwem gości oraz zasadami korzystania z nieruchomości. Projektowane rozwiązania obejmują między innymi wymagania dotyczące regulaminów obiektów, dostępności danych kontaktowych osób odpowiedzialnych za wynajem oraz przestrzegania przepisów sanitarnych, budowlanych i przeciwpożarowych.

Właściciele będą musieli zwrócić większą uwagę nie tylko na standard wyposażenia apartamentu, ale również na formalne warunki prowadzenia działalności noclegowej.

Ministerstwo Sportu i Turystyki zapowiadało rozwiązania uwzględniające specyfikę mieszkań wykorzystywanych w celach turystycznych. Oznacza to potrzebę pogodzenia wymogów bezpieczeństwa z faktem, że część usług noclegowych jest świadczona w zwykłych lokalach mieszkalnych, a nie w budynkach projektowanych jako hotele.

Ostateczny zakres obowiązków będzie jednak wynikał z przyjętych przepisów oraz ewentualnych aktów wykonawczych. Dlatego właściciele powinni traktować obecne informacje jako podstawę do przygotowań, a nie jako kompletną listę wymagań prawnych.

Czy ustawa o najmie krótkoterminowym da zbyt dużą władzę wspólnocie?

Jedną z najbardziej dyskutowanych zmian jest przyznanie wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym możliwości podejmowania uchwał zakazujących najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. Rozwiązanie to znalazło się w rządowej autopoprawce przyjętej 2 września 2026 roku.

Zgodnie z jej założeniami decyzja o zakazie będzie podejmowana według zasad właściwych dla danej wspólnoty lub spółdzielni, przy czym w przypadku spółdzielni przewidziano wymóg uzyskania większości ponad 50% liczby uprawnionych do głosowania. Osoba prowadząca wynajem ma otrzymać sześć miesięcy na zakończenie działalności po przyjęciu odpowiedniego zakazu.

Proponowana regulacja może szczególnie wpłynąć na właścicieli apartamentów inwestycyjnych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych. Dotychczas konflikty dotyczące hałasu, częstej rotacji gości czy korzystania z części wspólnych nieruchomości były rozwiązywane przede wszystkim za pomocą ogólnych przepisów dotyczących porządku i zarządzania nieruchomością.

Nowe rozwiązania mają zapewnić mieszkańcom dodatkowe narzędzia. Według rządowych założeń przepisy dotyczące możliwości wprowadzania takich zakazów mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 roku.

Gminy będą mogły ograniczać wynajem krótkoterminowy

Projekt przewiduje także zwiększenie kompetencji samorządów. Rady gmin mają uzyskać możliwość wyznaczania stref, w których działalność polegająca na krótkoterminowym wynajmowaniu mieszkań będzie ograniczona albo zakazana. Uchwała w tej sprawie miałaby być podejmowana na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Co istotne, planowane rozwiązania pozwalają dostosowywać ograniczenia do lokalnych warunków, między innymi poprzez wskazywanie konkretnych obszarów, obiektów lub okresów obowiązywania zakazu.

Takie uprawnienia mogą mieć szczególne znaczenie w miejscowościach turystycznych, gdzie duża liczba apartamentów oferowanych na doby wpływa na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego i codzienne życie stałych mieszkańców. Nie oznacza to jednak automatycznego zakazu najmu w centrach wszystkich polskich miast.

Ewentualne ograniczenia będą zależały od decyzji poszczególnych samorządów oraz obowiązujących przepisów. Zgodnie z komunikatem Kancelarii Prezesa Rady Ministrów możliwość tworzenia gminnych stref zakazu ma zostać wprowadzona od 1 stycznia 2028 roku.

Kontrole i konsekwencje naruszenia przepisów

Nowe regulacje mają również zwiększyć skuteczność kontroli obiektów noclegowych. Zgodnie z rządową autopoprawką mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogli występować o przeprowadzenie kontroli nieruchomości, również w sprawach dotyczących bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Szczególne znaczenie ma propozycja przewidująca wykreślenie obiektu z ewidencji, jeżeli właściwe służby lub organy stwierdzą trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa albo porządku publicznego w okresie sześciu miesięcy.

Przepisy mają umożliwić bardziej zdecydowane reagowanie na powtarzające się problemy, ale jednocześnie wymagają przestrzegania odpowiednich procedur i potwierdzenia naruszeń przez uprawnione organy.

Dla właścicieli mieszkań oznacza to większe znaczenie właściwego zarządzania nieruchomością, jasnego informowania gości o zasadach pobytu oraz reagowania na skargi sąsiadów.

Kiedy wejdzie w życie ustawa o najmie krótkoterminowym?

Zgodnie z założeniami przedstawionymi przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów większość nowych przepisów ma wejść w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw. Inny termin przewidziano dla regulacji umożliwiających wspólnotom i spółdzielniom wprowadzanie zakazów oraz dla przepisów dotyczących gminnych stref ograniczeń.

Te rozwiązania mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 roku. Konkretne terminy należy jednak zweryfikować po zakończeniu procesu legislacyjnego i opublikowaniu ostatecznej treści ustawy.

Ustawa o najmie krótkoterminowym nie oznacza całkowitego zakazu wynajmowania mieszkań turystom w Polsce. Jej głównym celem jest ustanowienie bardziej przejrzystych zasad prowadzenia działalności, skuteczniejszego systemu kontroli i większej ochrony mieszkańców budynków wielorodzinnych. Dla właścicieli apartamentów najważniejsze będzie sprawdzenie obowiązków rejestracyjnych, przygotowanie nieruchomości do wymogów bezpieczeństwa oraz obserwowanie decyzji wspólnot i samorządów.

Październikowe prace w Sejmie pokazują, że proces legislacyjny wszedł w zaawansowaną fazę, dlatego warto śledzić kolejne oficjalne komunikaty i ostateczne brzmienie nowych przepisów.

Chcesz mieć czysty zysk i spokój? Oddaj apartament w dobre ręce.

Wypełnij formularz i porównaj bezpłatnie zweryfikowane firmy zarządzające najmem krótkoterminowym.

Źródła

1. Sejm RP, głosowania 66. posiedzenia, 8 października 2026 r.. Głosowanie nr 88 nad całością projektu ustawy, druk nr 2865.
2. Sejm RP, przebieg procesu legislacyjnego, druk nr 2865. Drugie czytanie, poprawki i sprawozdania komisji z 6 października 2026 r.
3. Sejm RP, wypowiedź wiceministra Piotra Borysa, 6 października 2026 r.. Oficjalny zapis stanowiska resortu podczas debaty.
4. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, autopoprawka z 2 września 2026 r.. Zakazy wspólnot, uprawnienia gmin, kontrole i terminy wejścia w życie.
5. Sejm RP, rządowy projekt ustawy, druk nr 2865 oraz autopoprawka, druk nr 2865-A. Podstawowe dokumenty legislacyjne.

Stan prawny: 12 październik 2026 r.

Artykuł ma charakter informacyjny.

Przeczytaj też: Najczęstsze błędy właścicieli mieszkań przy samodzielnym wynajmie krótkoterminowym?

Poproszę o bezpłatną rekomendację

Porównaj oferty

Zobacz nasz Fanpage